上海最繁盛商业街之一的淮海路，又在筹划新的变局时隔太平洋百货于今年7月宣告将在20年租约届满之际即明年关店后，近期太平洋百货的一家人中环广场也宣告清扫商铺，著手调整。近日，记者在淮海路找到，太平洋百货内的商铺基本都在折扣，为关店作准备。隔着一条马路的中环广场，除了两家餐饮店砖星巴克和Wagas，一楼大厅早已空空荡荡，翻新人员早已入驻。

在清空前，中环广场主要以经营服饰、女士包袋居多，入驻了还包括O2nd、Marisfrolg和rougelounge等品牌，二楼目前还有一家美容机构在长时间营业，而三楼四楼早于在去年就早已因商场整修的原因，暂停对外开放。除了大型广场，从马当路至淡水路一段的淮海路上，多家沿街商铺也正处于关门歇业状态。中环广场所属的新鸿基地产以及太平洋百货的业主瑞安地产皆回应，他们正在因应整个淮海路商圈展开转型升级。

黄浦区商委的涉及人士也向记者回应，淮海路的转型升级方案正在制定过程中，年轻化、时尚化是调整的最后方向，曾多次奢侈品林立的景观或将仍然复返。广义的淮海路有3段，东有淮海东路，西有淮海西路;狭义的淮海路则专指淮海中路，其中又以从陕西南路到西藏南路间的商业街尤为著称，这段长大约2.2公里的淮海中路经常被人们当作与巴黎的香榭丽舍、纽约的第五大道来较为。

1997年从香港回到上海专门从事商业地产投资的陈立民，对上世纪的上海商业景象依然记忆犹新，那时候上海还没什么商业设施，很多人每到周末都爱人做到一件事，就就是指淮海路陕西路仍然回头到南北高架，然后再行一路逛回来。陈立民说道，那个时代对于商人来说是最差的时代，资源短缺、供不应求、什么都能迅速变卖。那也是淮海路的黄金岁月。

随着瑞安、新鸿基等香港开发商的入驻，各类商场百货的蓬勃发展，人们迅速仍然一路逛回来，而是必要转入商场。即便后来南京西路下有了梅陇镇百货、中信泰富、恒隆广场，淮海路依然是人们最喜欢摆摊的商业街之一。随后，新一代商业中心开始迅猛发展，国内地产商也重新加入商业地产研发行列，其中佼佼者要算万达。

从2002年投身于建设广达广场起，至2014年上市时，万达早已在全国111个城市享有了159座万达广场。这几年有过于多的大型购物中心竣工，不但在市中心辟，社区商业、郊区商业也都发展一起了。上海经济学不会会长齐晓斋对记者说道，这些购物中心大多大同小异，譬如都以慢时尚品牌为门面等，对消费者的吸引力日益趋弱。互联网的较慢发展，对于传统商场来说是一场革命。

而经济快速增长的上升，使得商场业绩雪上加霜。据中国百货商业协会的统计资料，2015年80家会员企业的销售总额减少了9.3%，但利润率却上升了19.53%。

要么关店，要么转型。据物联网统计资料，2015年一年百货已关店114家，其中包括：玛莎百货、百盛百货、远东百货、王府井等众多著名百货。即便是风风火火的万达广场，截至今年8月的数量也比2014年6月的数量较少了12家。

随着经济快速增长转入新的常态，商业中心的业绩压力相当大，被迫展开调整。齐晓斋说道，传统商业必需获取更加多体验型消费，才能把消费者从电脑前纳到商场来，而这种体验型消费还必需倚赖自身特点展开差异化设置。

新鸿基在恢复中环广场的转型路径时回应，未来调整既不会保有其自身历史建筑的内核，也不会外延出有时尚的元素，新旧交融。在翻新改建、业态分配和租户人组上，亦不会充份考虑到历史建筑的独有气质，期望引进新概念零售分店。瑞安地产则回应，未来不会探寻智慧、体验式购物中心方向，以消费者自身体验派要出发点，侧重场景化消费、体验型业态的子集打造出和品牌引进。

不光淮海路在变，其他商场也在谋求转型突破口，譬如徐家汇美罗城通过开办老字号食品街更有客流、大悦城通过创意式的摩天轮建筑为自己寻找了新的座标，浦建路巴黎春天架设了通向五楼的滑滑梯把原本人气不旺的五楼客流量造就了一起。但在齐晓斋显然，商业中心调整的空间早已更加小，调整的可玩性更加大。陈立民则回应，以前的商场千城一面，只要地段好就输掉了，这个时代早已过去了，现在就算地段敢，只要有特色，人们不会驾车过去。

定位十分关键，作为淮海路上眼下人气最旺的商场，K11就是一个典型案例。K11的顺利被指出是个无意间，K11所在的建筑在研发之初仍在办公楼和酒店之间摆动，导致设计并不完全符合商业中心的格局，陈立民说道。

但是，作为非传统的商业地产职业人名门的豪门三代香港珠宝大王郑裕彤的长孙郑志刚，却盘活了它。郑志刚将艺术人文大自然理念彰显K11，以定坐落于艺术购物中心，通过充满著艺术气息的翻新风格和各类艺术展出的举行使K11人气仍然居高不下，沦为了沪上年长时尚人士的潮流聚集地。

比较而言，陈立民指出，淮海路上的环贸广场更加能代表未来商业形态的发展方向。环贸广场在经营理念上明确提出了夜行消费的新购物理念，以顺应人们夜间消费的必须，同时在商场设计下有了变化。以前恒隆很自豪，因为他们只必须用普通的很朴素的装饰材料，灰淡的颜色来装饰商场，因为可以衬托商品的奢华和精美，那是商品时代，陈立民说道，而在当下的体验消费时代，人们对商场本身也有了拒绝，环贸广场很好地反映了这一市场需求。环贸广场挣脱了以往高端商业凝重坦率的稳重风格，执着时尚华丽的氛围，使用玻璃幕墙，引进天然光，中庭吊顶使用波浪形天花，配上上萤火灯饰，它的空间感很广阔、透气，动线的设计让您从一个地方到另一个地方，都有新的找到。

陈立民指出，在商业中心洪水泛滥的当下，于是以类似于战国时代，每个开发商都必须转型，如果无法顺利转型，那有可能就不能等候被歼灭。

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